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母公司卖房给子公司职工,算不算关联交易?(下)

2021-02-22 环泽公司熊臻

甲公司是房地产开发企业,企业所得税实行查账征收。2019年甲公司开发商品住房200套,全部出售给其全资子公司乙公司职工(假设均为普通职工,非股东或高管,也非股东与高管的亲属)。商品房每套面积100平米,市场售价(公允价值)每平米2万元,出售给全资子公司职工的售价为每平米1万元,房屋开发成本每平米8000元(含土地等应计入成本的全部项目)。

二、其他税种的税务处理

(一)个人所得税

财税〔2007〕13号文件规定:“单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工,职工因此而少支出的差价部分,属于个人所得税应税所得,应按照工资薪金所得项目缴纳个人所得税。前款所称差价部分,是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额。”

甲公司并非将住房出售给本企业职工,能否适用财税〔2007〕13号文件实践中存在争议。笔者认为,从关联关系的角度和实质重于形式的角度,应当将甲公司和乙公司视为一个整体,可以比照执行上述规定。因为实际售价大于成本价,所以可以不征收个人所得税。(此意见仅供参考,无任何依据)

(二)增值税

《增值税暂行条例实施细则》规定:纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者有本细则第四条所列视同销售货物行为而无销售额者,按下列顺序确定销售额……。

(三)土地增值税

《土地增值税暂行条例》规定:转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的,税务机关可以按照房地产评估价格计算征收。

苏地税规〔2012〕1号文件规定:对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的,税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价,又无正当理由的,应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。对以下情形的房地产转让价格,即使明显偏低,可视为有正当理由:1.法院判定或裁定的转让价格;2.以公开拍卖方式转让房地产的价格;3.政府物价部门确定的转让价格;4.经主管税务机关认定的其他合理情形。

(四)契税

《契税暂行条例》规定:成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的,由征收机关参照市场价格核定。

母公司卖房给子公司职工,算不算关联交易?(下)

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