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土地增值税土地成本分摊相关政策汇总

2021-05-05 环泽公司熊臻

一、相关文件规定

(一)中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则(财法字〔1995〕6号)第九条规定:纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

(二)国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发〔2009〕91号)第二十一条规定:纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,或者同一项目中建造不同类型房地产的,应按照受益对象,采用合理的分配方法,分摊共同的成本费用。

(三)江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告(苏地税规〔2012〕1号)第四条“同一开发项目不同类型房地产成本费用分摊”规定:同一开发项目中建设不同类型房地产的,按该类型房地产建筑面积占该项目总建筑面积的比例分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费(以下简称“土地成本”)。但对占地相对独立的不同类型房地产,应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。

省局官方解读:根据《公告》的规定,在分摊土地成本时应当分两步进行:第一步,先将占地相对独立(一般是指有道路、围墙等分隔)的不同类型房地产,按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。第二步,对于剩余混建的不同类型房地产,应当首先确定混建房屋占地的总土地成本,然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。

(四)江苏省地方税务局关于土地增值税若干问题的公告(苏地税规〔2015〕8号)第二条“关于土地成本分摊问题”规定:在不同清算单位或同一清算单位不同类型房产之间分摊土地成本时,可直接归集的,应直接计入该清算单位或该类型房产的土地成本;不能直接归集的,可按建筑面积法计算分摊,也可按税务机关认可的其他合理方法计算分摊。

省局官方解读:本公告对土地成本在不同清算单位和不同类型房产之间的分摊方法进行了明确。一是可直接归集的按直接归集法,二是不能直接归集的,可按建筑面积法,或者占地面积法、基础地价系数法等税务机关认可的其他合理方法计算分摊。

二、省局会议要求

(一)分摊方法选择权问题。上述规定对土地增值税清算时成本的分摊方法给予了选择的空间,只要是合理的方法企业都可以采用。税务机关不能在企业不同意的情况下,强制选择某种分摊方法。

(二)分摊方法叠加使用问题。根据总局规程,共同成本应按照受益对象采用合理的分配方法分摊。根据省局文件精神,分摊方法可以叠加使用。如,占地相对独立的(如商业街、别墅区)先使用占地面积法分摊,对混建的再使用建筑面积法分摊。

(三)税务机关认可问题。根据总局、省局文件规定以及省局会议要求,税务机关不认可企业分摊方法的,其不认可理由应该明确、合法、合理。

土地增值税土地成本分摊相关政策汇总

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